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　　集團截至二零二五年六月三十日止六個月內，股東應佔(未經審核)基礎盈利為港幣三十億四千八百萬元，較去年同期之港幣五十四億四千一百萬元，減少港幣二十三億九千三百萬元或 44%。每股基礎盈利為港幣 0.63 元 (二零二四年：港幣 1.12 元)。期內基礎盈利減少主要由於去年同期因政府收回新發展區若干土地，以及出讓北角一項投資物業（即「港匯東」）之控股公司權益而帶來應佔收益合共約港幣二十五億零三百萬元所致。

　　期內，集團建成投資物業及發展中投資物業經重估後錄得公允價值虧損港幣一億四千萬元(二零二四年: 港幣二十二億六千七百萬元)，當中包括已出售投資物業累計公允價值變動之調整。在計及相關公允價值虧損後，集團截至二零二五年六月三十日止六個月內之股東應佔公佈盈利為港幣二十九億零八百萬元，較去年同期之港幣三十一億七千四百萬元，減少港幣二億六千六百萬元或 8%。每股公佈盈利為港幣 0.60 元(二零二四年：港幣 0.66 元)。

　　本公司將於二零二五年九月五日(星期五)至二零二五年九月八日(星期一)止(首尾兩天包括在內)，暫停辦理股份登記及過戶手續。為確保享有獲派發中期股息之權利，所有股份過戶文件連同有關股票最遲須於二零二五年九月四日(星期四)下午四時三十分 前，送達位於香港灣仔皇后大道東 183 號合和中心 17 樓 1712-1716 室之本公司股份業務回顧

　　於回顧期內，美國連串關稅措施令全球貿易以至經濟前景增添不確定性。香港特區政府為應對經濟及地緣政治的不利因素，積極推動遊客訪港，推出多項吸引人才政策及發展香港成為國際教育樞紐。於 2025-26 年度財政預算案宣佈寬減部份物業買賣之印花稅加上本港股票市場氣氛好轉，及避險資金持續流入，令港元銀行利率有不同幅度的下調。本港樓市因而受惠。

　　集團期內本港物業發展之應佔營業額約為港幣三十八億一千二百萬元，較去年同期減少 22%。至於本港物業發展之應佔稅前盈利約為港幣三億一千萬元(二零二四年: 港幣十四億九千九百萬元)。盈利減少主要由於去年同期因政府收回新發展區若干土地而帶來約港幣十億五千五百萬元應佔稅前收益所致。

　　期內，集團推出多個市區住宅項目，包括長沙灣「Belgravia Place」第 2 期、馬頭角「南首」，以及啟德「Miami Quay」第 2 期。當中馬頭角「南首」銷情理想，首批推出之一百八十一個住宅單位於開售當日即全部售罄，而原有已開售項目亦取得滿意銷售成績。位於半山之「Caine Hill」已近乎沽清，至於旺角「利奧坊」系列首五期項目，截至二零二五年六月底亦已售出約 95%住宅單位。連同售出其他物業（包括車位），集團於截至二零二五年六月三十日止六個月內，於本港自佔之合約銷售總額約港幣六十二億九千八百萬元。

　　市區舊樓重建項目方面，有約一百二十萬平方呎之自佔樓面面積，已撥入二零二五年下半年開售計劃。此外，已購入全部業權，或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，預計可額外提供自佔樓面面積合共約一百七十萬平方呎，於二零二六年或之後開售或出租。

　　(表三) 市區舊樓重建項目 ? 已購入全部業權，或已達致相關強拍申請門檻 市區舊樓重建項目，有多個已購入全部業權，或達致相關強拍申請門檻，以屋宇署批 則或政府目前城市規劃計算之預計自佔樓面面積如下：

　　集團於各區另有其他市區重建項目正在進行收購，現時已購入該等項目兩成以上業權，惟仍未達致相關強拍申請門檻。若能收購全部業權，以目前政府城市規劃計算，預計重建後可提供自佔樓面面積約為一百七十七萬平方呎；如按現時各地盤分別已購入之業權份數比例計算，自佔樓面面積約為六十四萬平方呎。以上各項目之收購存在不確定性，有機會不能全數購足，有待購入全部業權方可落實重建。

　　集團旗下一間全資附屬公司於二零二五年一月訂立協議，將位於香港九龍金巴利道 16號地段(「物業」)連同將於該地段上建造之新酒店，出售予集團上市附屬公司 — 美麗華酒店企業有限公司之全資附屬公司。由於完成交易之先決條件未能達成，有關交易經已取消。集團將按既定計劃繼續拆卸該物業上之現有建築物，並按已批准之建築圖則，將該物業重建成一座新酒店。

　　至於中環新海濱三號（內地段第 9088 號）用地，現正進行主體建設工程。該綜合發展項目設有七十萬平方呎之甲級寫字樓及附屬面積，提供中環最大之單層寫字樓樓面；另有九十萬平方呎之零售面積，以及香港首個百老匯式大劇院。該項目亦設有逾三十萬平方呎綠化休憩空間，包括位於頂樓之空中花園供公眾使用。項目第一期預計可於二零二六年第四季建成，餘下部份則計劃於二零三二年第四季建成，屆時將成為本港核心商業區另一矚目地標。該項目至今已憑藉其可持續發展之建築設計，榮獲多項業界至高殊榮，包括領先能源與環境設計（LEED）、綠建環評（BEAM Plus）、WiredScore、建造業議會、綠色商業認證公司、香港測量師學會及香港綠色建築議會等認證及獎項。

　　此外，集團佔 22.8%權益之油塘灣商住項目，已改為分期換地發展，並已經收到政府重新發出之第一期換地條件，但正就補地價金額進行上訴，有待與政府達成補地價協議方可落實。該臨海項目預計可提供自佔樓面面積共約九十一萬平方呎。

　　集團於期內再購入約二十三萬平方呎新界土地。然而，於元朗南及錦田所持有合共約三十四萬平方呎土地，被政府以現金補償方式合共約港幣三億五千九百萬元，收回作公共用途。集團於二零二五年六月底，所持有之新界土地儲備約四千一百九十萬平方呎，繼續為本港擁有最多新界土地之發展商：

　　於洪水橋/廈村新發展區，除上述一宗成功完成之原址換地申請外，集團與該區內另一業主亦已共同為四幅土地提出原址換地申請，作商業發展用途。如全部成功換地，可提供自佔樓面面積合共約二百八十萬平方呎。按照政府地政總署最新之作業備考，區內所有原址換地申請須於二零二五年十二月三十一日或之前達成補地價磋商。扣除上述正進行原址換地申請之土地，集團現於洪水橋/廈村仍擁有約二百三十四萬平方呎之土地。

　　政府於二零二零年公佈「土地共享先導計劃」的執行框架及具體準則，而集團為了配合政府政策以滿足市民對房屋的殷切需求，經詳細研究所持有之新界土地後，已聯同另一家發展商向有關當局提交申請，項目所在地點位於大埔林村，佔地約二百萬平方呎或 19.3 公頃，即稍大於香港維多利亞公園之面積，項目建議提供三成住宅單位(三千六百三十六伙)作私人房屋發展及出售之用，其餘七成單位(八千四百八十四伙)供政府作公營房屋發展之用。項目已於二零二二年十一月獲顧問小組支持及行政會議原則性同意，現正處理修改城市規劃之工作。集團期望透過參與此計劃能善用有關之土地資源及加快釋放潛在價值。

　　政府其後在二零二三年十月公佈之《北部都會區行動綱領 2023》把新田科技城納入「創新科技地帶」的一部份。按照行政長官會同行政會議於二零二四年九月核准之《新田科技城分區計劃大綱草圖》，政府將向地產商收回土地作創科用途。此外，政府於二零二四年十一月發表毗鄰新田之牛潭尾發展建議，並於二零二五年一月完成相關公眾參與活動。於二零二五年七月，政府宣佈收回土地以進行新田科技城(第一期) (第一批)及徵用三寶樹濕地保育公園(第一期)發展。集團於「北部都會區」新田擁有自佔土地面積約為六百一十萬平方呎，當中將被政府收回之土地總面積約三十三萬四千平方呎。

　　政府同月亦宣佈收回土地以興建北環線主線，集團因此另有約十八萬七千平方呎之土地將被收回。按憲報公告所載之現金補償為每平方呎港幣一千零三十二元計算，集團預期因此將獲得政府現金補償合共約港幣五億四千萬元。

　　集團於截至二零二五年六月三十日止六個月，在本港之應佔租金總收入 (包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業貢獻) 較去年同期輕微上升至港幣三十四億一千一百萬元，而相關之應佔稅前租金淨收入則較去年同期減少 1%至港幣二十四億八千三百萬元。集團持有 40.77%應佔權益之國際金融中心項目，於期內所貢獻之自佔租金總收入較去年同期下跌 2%至港幣八億零三百萬元。

　　由於將租予大學學生作校外住宿之「迎林」，以及兩個項目之基座商場（即「Belgravia Place」的第 1 期及「利奧坊˙首隅」）相繼建成，令集團於二零二五年六月三十日，在本港之自佔已建成收租物業組合擴展至約一千零五十萬平方呎，明細如下：

　　集團精心調整商場之租戶組合，透過引入多家特色食肆、生活用品專賣店及以年輕人為主之美容品牌等，滿足不同顧客所需。同時亦舉辦「LEGO 新春開運遊樂園」及「迪士尼公主仲夏花園」等多項市場推廣活動，成功吸引大量家庭客流之餘，亦展現致力將購物商場轉型為體驗式消費場所之創新理念。此外，集團經常舉辦現場表演、簽唱會、明星雲集之電影宣傳活動、親子工作坊及商場街頭表演，帶動商場客流並刺激消費。為推動本地零售業界創新發展，集團亦參與香港房屋委員會啟動之「共築˙創業家 2.0」計劃，將部份商場舖位及展銷攤位以優惠租金租予青年創業家，鼓勵年青人發揮創意，通過實戰經驗培育企業家精神，實踐創業夢想。

　　期內，集團各商廈憑藉與租戶保持緊密連繫，表現維持穩定。當中中環「國際金融中心」、北角「友邦廣場」，以及位於九龍東之寫字樓及工貿商廈組合 ? 包括「宏利金融中心」、「友邦九龍金融中心」、「鴻圖道 78 號」及「鴻圖道 52 號」，均憑藉卓越物業質素，整體出租率維持約九成或以上。

　　剛於去年建成之「The Henderson」，現已成為香港新地標。該項樓面面積達四十六萬五千平方呎之超甲級商廈，由國際知名之扎哈˙哈迪德建築事務所(Zaha Hadid Architects)設計，融合卓越服務、藝術、創新及可持續發展元素，為租戶帶來無與倫比之智能辦公室體驗。其辦公大堂引入著名當代藝術家傑夫˙昆斯（Jeff Koons）之《氣球天鵝（紅色）》藝術作品；而頂層則設有全港最高之全玻璃天幕宴會廳 — 「Cloud 39」，可 270 度飽覽城市之繁華景致。大廈旁邊之戶外空間，則優化成為扎哈˙哈迪德建築事務所全亞洲首個之雕塑花園，並已開放予公眾享用。此外，「The Henderson」亦為亞太區首個榮獲福布斯旅遊指南（Forbes Travel Guide）頒發「In Partnership with Forbes Travel Guide」合作認證之商廈，彰顯其致力提升租戶體驗至五星級酒店水平之服務承諾。「The Henderson」因此除獲佳士得承租作為其亞太區總部外，亦有愛彼、凱雷、加拿大退休金計劃投資局及多策略資產管理公司「Point72」等多家優質租戶進駐。現時已錄得出租率約八成，令集團經常性收入基礎進一步鞏固。

　　至於總樓面面積達一百六十萬平方呎之中環新海濱旗艦項目，興建中的第一期招租反應十分理想，量化交易商「Jane Street Asia Limited」已簽約成為該項目首個主要租戶，將租用第一期之六層樓面，面積合共逾二十二萬三千平方呎，佔該期辦公室大樓及附屬樓面面積逾 70%。此項交易創下中環核心商業區數十年來最大金額辦公室租賃紀錄，並且反映香港作為國際金融中心之堅固地位。

　　集團發展各項物業，均致力追求卓越及創新。期內，在「2025 亞洲房地產大獎」中勇奪「年度發展商 – 香港」至高殊榮，而半山衛城道 8 號項目亦榮獲「年度豪宅發展項目 – 香港」大獎。此外，紅磡「必嘉坊˙曦匯」及旺角「利奧坊˙壹隅」均獲香港專業驗樓學會評選為五星級屋苑。非住宅項目方面，位於中環之 The Henderson 在「2025-2026 年度亞太區房地產大獎」，在「香港最佳高層商業建築」及「香港最佳綜合用途室內設計」組別均取得五星大獎。

　　香港特區政府於去年《施政報告》中提出多項改善措施，包括檢討建築設計標準，以及促進國內外具成本效益之建築物料及建造科技於本地應用等，整體建築成本因此可望有所下調。此外，集團將繼續研發及採用更多創新建築產品，令各類項目之建築質素亦進一步提升。

　　集團之物業管理成員公司 ? 恒益物業管理有限公司、偉邦物業管理有限公司、尊家管業有限公司 (為集團「The H Collection」系列高尚住宅提供優越管理服務) 、冠威管理有限公司及 H Commerce Management Limited，憑藉在本港合共管理逾八萬五千個住宅及工商業單位、一千萬平方呎商場及寫字樓樓面，以及二萬個車位，於業界享有領導地位。

　　秉承集團不斷提升服務質素及注重環保之理念，物業管理成員公司已採納一個符合ISO 9001 (品質管理體系)、ISO 10002 (投訴處理管理體系) 、ISO 14001 (環境管理體系) 及 ISO 45001 (職業健康安全管理體系)之綜合管理系統。物業管理成員公司之出色表現獲得多項嘉許，當中包括「香港卓越服務名牌」及「Q 嘜優質服務標誌」等。

　　物業管理成員公司一向持誠執信，謹守專業為本港市民締造更美好家園。期內，物業管理成員公司以「活力年」為主題，推動社會大眾注重身心健康，並且與一間慈善機構合辦運動、音樂以及環保等多項活動，共同為社區注入更多活力。

　　二零二五年上半年，為穩定房地產市場，各地方政府相繼推出促進購房政策及金融寬鬆措施，有效推動需求端，亦降低買家之置業成本，有助提振市場信心，加上中央政府落實住宅新規範政策，為房地產發展注入新動力。期內整體房地產市場平穩運行，當中一線城市表現較為強韌，二線城市經歷深度整固後，去庫存壓力逐漸緩解。土地市場供應聚焦於核心城市之優質地塊，帶動土地出讓金有顯著增長。

　　物業投資：期內，集團集中資源致力推動廣州越秀區「星寰國際商業中心」及上海徐匯濱江「星揚西岸中心」兩項近年建成大型項目之招租，取得顯著成效。當中「星寰國際商業中心」兩幢樓面面積合共約九十七萬平方呎之甲級辦公大樓，以及樓面面積達一百萬平方呎之上海「星瀚廣場」，於二零二五年六月底出租率均逾八成。集團亦積極建設兩個綜合發展商業合作項目，其中位於上海浦東，樓面面積達八十三萬平方呎之「新岸商業中心」新近落成；而位於深圳南山區，樓面面積約四十二萬平方呎之「雲薈大廈」，亦已接近完工階段。在新項目相繼落成後，集團可望提升租金收入，為未來經常性收益提供增長動力。

　　由於已預售之住宅物業於期內竣工交付較去年同期為少，因此期內入賬之應佔內地物業發展營業額約為人民幣二十一億七千七百萬元（約港幣二十三億六千一百萬元），較去年同期以人民幣計值下跌 16%。至於應佔稅前虧損則為人民幣一億元(二零二四年: 人民幣二千五百萬元)，折合約港幣一億零八百萬元。

　　期內，集團錄得之自佔合約銷售總額約人民幣十一億三千五百萬元，較去年同期以人民幣計值減少 38%，折合約為港幣十二億三千五百萬元；相關之自佔樓面銷售面積則約為九十萬平方呎，較去年同期減少 21%。主要銷售項目為石家莊「恒基濱河江來」、西安「御錦城」、成都「江與山府」及「旭輝中心」等。

　　商戶在經濟前景不明朗下，對租賃繼續保持審慎以期降本增效。而新增供應量龐大及競爭劇烈，亦令內地租賃市場受壓。期內，集團租金總收入較去年同期以人民幣計值錄得10%跌幅。當計及人民幣兌港元較去年同期下跌約2%後，集團期內應佔租金總收入較去年同期下跌12%至港幣九億二千二百萬元，而應佔稅前租金淨收入亦較去年同期下跌13%至港幣六億六千一百萬元。

　　在北京市，由於外商顧慮經濟前景，而部份大型內地企業亦縮減規模以節省開支，令位於朝陽中央商務區之「環球金融中心」於二零二五年六月底出租率回落至六成。集團將繼續採取靈活策略應對市場變化，加上該項國際甲級寫字樓品質一向備受市場認可，預計可吸引注重質素之企業洽商承租。

　　在上海市，於二零二五年六月底，鄰近外灘之「恒基名人商業大廈」，其辦公樓出租率為 97%，而商場出租率則為 93%。位於南京西路核心商務區之「六八八廣場」，以及位於淮海中路商貿地段之合作項目，出租率均達 91%。至於座落徐家匯地鐵站上蓋之「港匯中心二座」，出租率超過七成。此外，靠近上海火車站之「環智國際大廈」及「恒匯國際大廈」，出租率分別約為八成及七成。至於新近建成之「星揚西岸中心」，招租反應理想。該項目座落於徐匯濱江，該區為上海「十四五」規劃下的重點河濱建設項目之一，也是上海目前文化、傳媒與數位科技企業發展的產業基地。「星揚西岸中心」一期可直達龍耀路地鐵站，其樓高六十一層之地標式辦公樓，可提供約一百八十萬平方呎之甲級寫字樓樓面，期內獲得知名半導體公司「安謀創芯」(ARM)及著名建築設計公司貝諾建築(BENOY)落實承租，令出租率提升至超過六成。其二十萬平方呎之商場現已開設多間食肆，為顧客提供多元化餐飲選擇。至於毗鄰樓面面積達一百萬平方呎之二期項目「星瀚廣場」，已有多家知名汽車企業先後進駐，其出租率於二零二五年六月底已超過八成。位於浦東之綜合發展商業合作項目 — 「新岸商業中心」，已於期內建成。該項目座落新民洋地段，鄰近陸家嘴商務區，該地段被規劃定位為世界級濱水複合功能帶。「新岸商業中心」備有兩幢十一層高寫字樓、一幢十二層高寫字樓以及五幢商務樓，合共提供樓面面積約八十三萬平方呎。招商活動經已展開，多家金融機構及跨國企業正積極洽談進駐。

　　在廣州市，座落地鐵兩線交匯海珠廣場站上蓋之綜合發展項目 — 「星寰國際商業中心」，位處粵港澳大灣區核心城市，兼且坐擁珠江一線江景，地理位置卓越。當中兩幢甲級辦公塔樓提供樓面面積合共約九十七萬平方呎，向來吸引跨國企業及國際組織進駐，其出租率於二零二五年六月底已超過八成。該項目另有九十萬平方呎之購物中心及地庫商場，已有多家特色食肆及影院陸續開業。至於位於長壽路地鐵站上蓋之「恒寶廣場」，繼續優化租戶組合以加強該商場吸引力，於二零二五年六月底出租率亦逾七成。

　　期內，上海星卓物業管理有限公司（「星卓」）承接新近建成之上海「新岸商業中心」物業管理服務。連同原有八個項目(包括位於上海之「星揚西岸中心」、「星瀚廣場」、「六八八廣場」、「恒基名人商業大廈」、「環智國際大廈」及「恒匯國際大廈」、北京「環球金融中心」以及廣州「星寰國際商業中心」），星卓現時於內地所管理之項目建築面積合共約一千四百萬平方呎，包括五千六百個車位。

　　為確保所管理之各項物業均享有優質服務，星卓已制定符合 ISO 9001 (質量管理體系)、ISO 14001 (環境管理體系)、ISO 45001 (職業健康安全管理體系) 、ISO 10002（投訴處理管理體系）及 ISO 50001（能源管理體系）之管理標準並通過認證，並將專業服務承諾推廣至旗下所管理之物業。

　　期內，星卓榮獲國際 WELL 建築研究院頒發健康安全領袖獎，同時被克而瑞物管評定為「2025 中國辦公物業服務力十強企業」及「2025 中國物業 ESG 可持續發展領先企業」。旗下所管理之八大項目亦分別獲得香港品質保證局嘉許為「可持續發展物業貢獻金章 – 推動綠色環保(內地)」及「推動碳披露貢獻金章(內地)」。當中「星揚西岸中心」及「六八八廣場」獲得 WELL Core v2 鉑金級認證，而「星揚西岸中心」更榮獲「2025 年度服務力辦公項目標杆」榮譽；並且憑藉其綜合表現及各單項評級均達致卓越水平，取得由德國萊茵 TüV 與英國建築研究院(BRE)携手頒發之「BESTi 智慧建築認證證書」。由此可見集團內地項目一向致力推動可持續發展及專業管理，深受當地以至國際廣泛認可。

　　恒發多年來致力整合千色 Citistore 及 Unicorn 之業務，務求令運作上取得更佳之協同效應及改善效率。兩者之「CU APP」會員忠誠計劃，於去年年底更與本公司旗下之「H?COINS」會員忠誠計劃完成整合，為屬下八十六萬名會員帶來更方便之購物體驗。

　　千色 Citistore 於截至二零二五年六月三十日止六個月，自營貨品連同寄售及特許專櫃之總銷售款額較去年同期下跌 13%。期內，千色 Citistore 銷售自營貨品收入較去年同期減少 12%至港幣一億二千八百萬元，而毛利率則為 32%。

　　千色 Citistore 之寄售銷售乃按寄售合約安排，於指定貨架或位置，寄售商之商品所產生之銷售；而特許銷售則由特許經營商按授權協議，在百貨店內所設立之指定店舖位置之銷售。各寄售及特許專櫃均以銷售分成，或基本佣金(如有)，並以兩者較高者成為佣金收入。期內，由於此等寄售及特許專櫃之銷售總額較去年同期有所減少，令佣金總收入亦較去年同期下跌 11%至港幣一億三千八百萬元。

　　截至二零二五年六月三十日止六個月，美麗華收入為港幣十二億九千五百萬元，較去年同期下跌 7.6%；股東應佔溢利按年下跌 13.7%至港幣三億二千二百一十萬元。若扣除投資物業公允值淨減少（扣除非控股權益及相關稅項影響後），股東應佔基礎溢利則按年下跌 14.1%至港幣三億四千一百八十萬元。

　　回顧期內，美麗華酒店及服務式公寓業務總收入為港幣二億八千萬元，較去年同期下跌 5.7%；利息、稅項、折舊及攤銷前盈利 ( EBITDA )為港幣五千三百五十萬元，較去年同期下跌 29.0%。儘管自六月起酒店進行大規模智能物聯網（IoT）設施升級工程，每月影響約一成房間的出租用途（預計至明年六月全線完工），The Mira Hong Kong期內仍錄得平均入住率 90.3%，較去年同期輕微下跌 1.3%；問月酒店平均入住率為92.9%，較去年同期下跌 1.7%。

　　The Mira Hong Kong 及問月酒店均獲得國際知名穆斯林旅遊指標「新月評等CrescentRating」5 級穆斯林友善酒店認證，其中 The Mira Hong Kong 更榮膺「清线」之「年度穆斯林友善酒店」及《第二十五屆中國文旅金馬獎》「年度國際金鑽獎」中國名酒店殊榮，旗下「國金軒 The Mira」亦獲「年度金鑽獎」中國餐飲名店肯定。

　　期內收租業務收入為港幣三億八千五百五十萬元，EBITDA 為港幣三億二千二百八十萬元；較去年同期分別下跌 3.9%及 5.2%。總投資物業之公允值於期內減少港幣一千四百七十萬元，整體投資物業賬面值於二零二五年六月三十日為港幣一百五十億元。

　　美麗華持續優化資產管理策略，精心調整租戶組合，顯著提升寫字樓半零售租戶比例至近六成。期內，美麗華旗下寫字樓及商場的平均出租率穩定維持在 90%以上，旗艦租戶擴充營業面積。儘管上半年因租戶更替及過渡期裝修導致部分租金及管理費損失，美麗華通過精準的租務策略，預期於下半年逐步回補租金收入。

　　期內，餐飲業務總體收入為港幣一億三千九百四十萬元，較去年同期下跌約 2.4%，而EBITDA 虧損為港幣二百八十萬元，其中關閉兩間餐廳的一次性虧損撥備、關閉餐廳還原及其他費用為港幣六百六十萬元，扣除關閉餐廳的一次性虧損撥備及其他費用，EBITDA 由虧轉盈為港幣三百八十萬元。美麗華旗下高級中菜廳「唐述」成為全港首間獲得「清真友善」認證的高級中菜廳，並榮獲《黑珍珠餐廳指南 2025》一鑽餐廳殊榮。

　　二零二五年上半年，本港經濟疲弱，疊加匯率波動及地緣政治安全因素，進一步抑制 旅遊意欲，特別是長途及高端旅遊產品的銷售表現。旅遊業務期內收入為港幣四億九千零五十萬元，較去年同期下跌 12.4%；EBITDA 為港幣一千五百四十萬元，較去年同期下跌 61.6%。

　　二零二五年上半年，香港中華煤氣營業額達港幣二百七十五億一千四百萬元，稅後經營利潤增長 3%至港幣三十九億九千六百萬元。計入非經營性損益後，股東應佔溢利下降 3%至港九游中国娱乐幣二十九億六千四百萬元。若剔除借貸匯兌損益，業務核心利潤實質上升 4%。旗下港華智慧能源有限公司（「港華智慧能源」）核心利潤增長 2%至港幣七億一千九百萬元。

　　由於年初氣溫較去年同期為低，住宅燃氣銷售量錄得二億零九百萬兆焦耳升幅。截至今年六月三十日，本港燃氣銷售量為一百四十九億三千五百萬兆焦耳，同比基本持平。客戶數目約二百零四萬戶，較二零二四年底增加超過五千戶。

　　香港中華煤氣積極推動燃氣抽濕系統應用，有助商業樓宇大幅減低製冷能耗的佔比，進一步推動低碳營運。香港中華煤氣利用燃氣發電機同時生產熱能及電能的熱電聯供系統，在醫療領域的應用成效顯著。繼大埔那打素醫院成為全港首個採用該系統的醫療機構後，北區醫院擴建項目亦將引入「冷熱電三聯供」系統，透過燃燒沼氣發電，過程中產生的熱力及蒸氣用於醫院的醫療消毒、洗滌及病人洗澡等服務。預計該系統每年可為用戶節省港幣五百萬元能源開支，並減少三千九百噸碳排放。

　　城市燃氣方面，上半年全國天然氣消費量下跌了 0.9%，然而，香港中華煤氣售氣量維持平穩。上半年城市燃氣客戶數量增加九十八萬戶。同時，通過積極推動順價工作，燃氣價差提升 8%至每立方米 0.54 元人民幣。

　　上半年新開發大型工商客戶達七十五個，新增年用氣量規模二億四千萬立方米。例如，香港中華煤氣在江蘇、浙江等地推動印染行業染缸直燃換熱改造業務，為用戶節能超過 20%。在電改氣領域，香港中華煤氣與設備製造商深度合作，在工業熱風烘乾、商業洗碗碟機等應用場景進行技術改造，充分發揮燃氣在效率、成本和環保方面的綜合優勢，成功拓展市場。

　　香港中華煤氣位於江蘇常州的金壇儲氣庫，於今年上半年已經進入多庫同步運作新階段。作為一座市場化的應急調峰庫，金壇儲氣庫靈活度高，氣源板塊積極與上游公司合作，充分發揮了該資產的靈活調度能力，提升整體應急保供和市場調峰的效率。

　　截至二零二五年六月三十日，香港中華煤氣及附屬公司港華智慧能源已在全國二十四個省級地區落實一百二十八個零碳智慧工業園區; 工商業分布式光伏新增併網 0.3 吉瓦，裝機規模達 2.6 吉瓦，較二零二四年底穩步增長；工商業儲能累計簽約規模達七百七十五兆瓦時，累計併網二百六十兆瓦時；二零二五年上半年，香港中華煤氣光伏售電量增長 44%至十一億八千萬度，電力交易結算規模增長 14%至三十六億四千萬度。

　　在業務模式創新方面，香港中華煤氣大力發展「能源即服務」（Energy as a Service, EaaS），構建「光伏+儲能+售電」一體化的減碳業務模式，有效應對可再生能源電價市場化波動帶來的挑戰。

　　Management, AuM）策略，積極引入戰略投資者，以分散投資風險、降低資本開支壓力。今年上半年，香港中華煤氣成功發行「零碳智慧 2 期」資產支持專項計劃（「類 REIT」）產品，融資約四億七千萬人民幣，進一步增加現金流，並計劃於下半年繼續發行類 REITs 產品。

　　科技創新方面，香港中華煤氣加大能源科技平台投入，對旗下智慧能源生態平台進行全面升級，結合前沿技術優化交易算法，通過人工智能（「AI」）技術實現資產管理精細化、交易策略科學化，提升項目投資回報率。

　　今年上半年，香港中華煤氣完成與佛燃能源集團股份有限公司設立的新投資平台 VENEX，各自持股 50%，香港中華煤氣將會把位於內蒙古鄂爾多斯市的綠色甲醇廠（內蒙古易高煤化科技有限公司）注入 VENEX 以擴大產能，在粵港澳大灣區的佛山市新建廠房，第一期產能為二十萬噸，預計二零二七年投產。

　　同時，香港中華煤氣先後與新加坡環球能源貿易有九游中国娱乐限公司、新加坡船用燃料供應商 Golden Island Pte Ltd、太平洋航運集團有限公司、荷蘭皇家孚寶集團以及香港特區政府等合作拓展供應鏈和分銷業務。

　　在香港發展的氫能業務包括氫能發電，以及為建築地盤等場景提供新能源發電一體化解決方案。現時香港中華煤氣與香港科技園合作的全港首個公眾電動車自動氫能充電項目已經啟動，並將為第十五屆全國運動會在港舉行的高爾夫球賽事場地提供氫能發電。香港中華煤氣位於將軍澳堆填區擴展部分建設的本港首個綠氫項目，預計在二零二六年竣工投產，屆時通過收集堆填區生物沼氣，每天可轉化產生三百三十公斤綠氫。

　　香港中華煤氣旗下名氣家在二零二四年將內地與香港業務一體化後，於今年上半年完成首輪戰略融資四千五百萬美元。所募資金將助力名氣家快速實現全國規模化發展，提升產品力和服務力，全面應用 AI 技術升級 IoT 等數字化平台能力，為四千五百萬個家庭燃氣用戶提供更優質服務。

　　智慧廚房業務深耕「以舊換新」帶來的機遇，上半年銷售額同比增長 25%；家財綜合險在保險業務的銷售佔比提升至 50%。在香港，香港中華煤氣亦精選優質「白色家電」，為消費者提供一站式的品味家居生活選擇。

　　展望全年香港售氣量同比基本持平。內地方面，香港中華煤氣於內地城市燃氣管網的發展已趨成熟，預料資本投資額可降低，總體而言，香港中華煤氣將繼續循輕資產的模式發展。今後香港中華煤氣的策略和目標，是保持公用事業繼續穩健推進，以增長型業務作為發展新動力。

　　香港小輪截至二零二五年六月三十日止六個月基礎溢利為港幣六千九百萬元，較去年同期減少約19%。計及投資物業公允價值之變動，香港小輪截至二零二五年六月三十日止六個月，股東應佔溢利為港幣一億二千二百萬元，較去年同期上升約36%。

　　於回顧期內，商舖及商場毛租金收入為港幣六千萬元，較去年同期減少5%。於報告期末，「城中匯」之商舖已全部租出，「亮賢居」及「嘉賢居」之商舖出租率分別為95%及91%，而「逸峯廣場」及「港灣豪庭廣場」之出租率分別為87%及80%。「帝御」方面，香港小輪已將售出的一千七百四十八伙住宅單位交付買家，部份住宅單位則安排出租，以增加經常性收益。香港小輪已獲市區重建局批准將「映岸」住宅部份轉作˙

　　香港小輪於本年六月底開始收取已約定的市值租金。於二零二五年八月十九日，香港小輪（透過一間全資附屬公司）與一名獨立第三方賣方訂立臨時協議，以代價港幣二億六千萬元收購位於香港新界荃灣眾安街55號「大鴻輝（荃灣）中心」（其為一商業發展項目）地下A區的多個商舖（總樓面面積約為12,720平方呎）及標牌區。該物業的出售將連同現有租約及特許權。於二零二五年八月，該物業的每月租金及特許權收入約港幣一百二十二萬元，按代價計算之年度化總租金回報率約為5.6%。香港小輪目前擬持有該物業作投資用途。

　　期內，渡輪、船廠及相關業務錄得港幣一千二百五十萬元虧損，相對去年同期虧損增加港幣九百五十萬元。虧損增加的主要原因為其中一艘渡輪於上半年更換損毀引擎而導致洋紫荊維港遊業務收入減少。香港小輪已經成功向運輸署就北角至觀塘運載危險品車輛的渡輪服務申請加價，新票價已於二零二五年四月十二日生效，有望於下半年減少虧損。

　　香港小輪現正在尖沙咀H Zentre提供心臟科、外科、骨科、整形外科及泌尿科等專科服務，業績穩步上揚並於回顧期內繼續錄得盈利。香港小輪以「全面醫護」品牌分別於尖沙咀「美麗華廣場」及大角咀「港灣豪庭廣場」設立的脊椎及痛症中心已漸上軌道。香港小輪亦與一家在香港擁有超過二十年經驗的專業運動及體適能中心合作，於H Zentre設立物理治療中心，為不同患者度身訂造各種專項訓練和康復計劃，預期該中心於本年第三季內開始營運。位於尖沙咀「美麗華廣場」佔地一萬二千平方呎面積之AMOUR醫美中心，開業以來顧客人數不斷增加，截至二零二五年六月三十日止六個月的營業額為港幣二千二百萬元，與去年同期相比增加26%。於二零二五年六月三十日根據公認會計準則尚未計入回顧期內損益賬之已收取預付套票款項為港幣一千五百萬元。AMOUR醫美中心已經在「美麗華廣場」擴展租用面積，利用現有基礎設施創造營運協同效應。回顧期內，香港小輪的保健及美容業務雖未錄得淨利潤，但EBITDA於回顧期內整體已錄得正值。

　　截至二零二五年六月三十日止六個月(「報吿期間」)，陽光房地產基金的收益錄得按年下降4.8%至港幣三億九千一百二十萬元，主要由於大新金融中心、新都城一期物業及西九匯較低的收入貢獻所致。物業營運開支減少2.7%至港幣八千三百八十萬元，以致物業收入淨額為港幣三億零七百四十萬元，下降5.4%。報吿期間之成本對收入比率為21.4%。

　　89.2%，相對二零二四年十二月三十一日之91.3%，其中寫字樓租用率下降至90.0%(二零二四年十二月三十一日：92.0%)，而零售租用率則為87.6%(二零二四年十二月三十一日：90.1%)。

　　反映充滿挑戰的營商環境，寫字樓及零售物業組合分別錄得8.5%及7.1%的續租租金負增長，以致整體續租租金負增長為7.7%。於二零二五年六月三十日，寫字樓物業組合的現行租金較六個月前輕微下降1.2%至每平方呎港幣三十一元七角，而零售物業組合之數字則穩定於每平方呎港幣六十五元五角。於報吿期間，寫字樓及零售物業組合的續租率分別為66%及70%。

　　香港商業物業市場尚未受惠於相對穩定的經濟環境，因市場仍面對持續嚴峻的阻力，以及續租租金負增長的壓力將預期持續。然而，陽光房地產基金的管理人欣然報吿，於未來十二個月內到期的借貸之再融資安排進展良好，而理想的意向價格顯示陽光房地產基金的財務實力。總括而言，儘管預計營運上的障礙仍將持續，但融資成本可能下降或有助紓緩可分派收入的壓力。

　　集團一向採取穩健之理財原則。於二零二五年六月三十日，淨借貸為港幣六百七十四億一千五百萬元 (二零二四年十二月三十一日：港幣六百七十九億八千九百萬元)，而借貸比率為 21.1% (二零二四年十二月三十一日：21.1% )。此外，集團同日另有股東貸款港幣七百三十九億二千三百萬元 (二零二四年十二月三十一日：港幣六百六十二億一千五百萬元)，股東貸款一向為本集團的穩定資金來源。

　　集團旗下各發展項目因注重環保而深受各界賞識，並獲多家國際和本地專業評級機構授予多項世界級可持續發展獎項、評級和專業認證資格。自二零二零年起，集團更取得多項條件優越之綠色信貸以及可持續發展貸款額度合共逾港幣五百億元。當中包括全港地產商首次取得之社會責任貸款，貸款條款要求集團履行社會責任，確認集團實踐更遼闊之《2030 年可持續發展願景》，以上均彰顯集團之優越信譽及環保貢獻備受國際金融業界認同。

　　期內，集團在「2025 亞洲房地產大獎」中再度榮獲「年度發展商 — 香港」大獎，並連續三年蟬聯該項殊榮。集團同時五度獲頒全球及香港「最具創新力知識型機構（MIKE）大獎」，以表揚集團在創新領域之卓越成就。本地獎項方面，集團亦囊括「2025 年度十大地產發展商」、「卓越 ESG 大獎 — 上市公司（地產組別）」、「傑出可持續發展領袖大獎」及「君子企業獎」等多項殊榮，印證集團在可持續發展方面之出色表現。

　　二零二五年上半年，集團在「G.I.V.E.」可持續發展策略下積極推進青年賦能計劃，透過與香港中文大學、香港浸會大學、香港理工大學及香港珠海學院直接交流，與學生在多個範疇分享對綠色未來之願景。為進一步提升可持續實踐技能，集團贊助舉辦一項 ESG 挑戰賽，匯聚本港十間大學之精英作跨學科合作研究，並為參賽者提供導賞The Henderson 之獨特體驗。

　　中美兩國近期積極就經貿分歧展開磋商，市場氣氛因此有所改善。加上香港特區政府除先後推出多項人才計劃外，近年亦致力推動本港發展成為國際專上教育樞紐，吸引國內外學生來港升學。來港專才連同家人，以及留學生人數增加，將有助提升住屋需求，為本港樓市帶來一定支持。

　　集團近期經已與合作方共同就一幅位於洪水橋／廈村新發展區之土地，完成原址換地申請，將可提供自佔樓面面積約五十八萬平方呎作發展用途。而集團另有新界土地儲備約四千一百九十萬平方呎，繼續為全港持有最多新界土地之發展商。集團亦有多個已購入全部業權或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，預計可提供自佔樓面面積合共約一百七十萬平方呎。經過多年從不同途徑補充在本港之土地儲備，集團已取得充裕之土地資源，足供未來數年發展之用。

　　「銷售」 ? 繼啟德「維港˙灣畔」第 1 期開售後，集團計劃於今年下半年在本港再推售九個發展項目。連同尚餘存貨，在本港預計有約五千六百個自佔住宅單位或約二百六十六萬平方呎自佔住宅樓面面積，於二零二五年下半年可供銷售；另在本港有可售辦公及工業樓面面積約十八萬平方呎。集團於二零二五年六月底，在香港及內地未入賬之自佔物業銷售金額合共約港幣一百二十六億九千九百萬元，當中約港幣八十三億七千七百萬元之銷售金額預計可隨物業落成及交付買家而於二零二五年下半年入賬。

　　「租務」 ? 集團現時在本港及內地分別持有自佔一千零五十萬平方呎以及一千三百四十萬平方呎之已建成收租物業。集團新近建成之中環超甲級商廈「The Henderson」，現已租出約八成。本港核心商業區另一地標 ，樓面面積達一百六十萬平方呎之中環新海濱旗艦項目，建築進展良好，已獲一家金融機構簽約承租當中第一期辦公室大樓及附屬樓面面積合共逾二十二萬三千平方呎，收租物業組合不斷擴展及優化。

　　「上市附屬及聯營公司」 ? 為集團另一經常性收入之來源。當中香港中華煤氣於二零二五年六月底在內地及本港合共擁有超過四千五百萬城市燃氣客戶。其持股之怡斯萊(EcoCeres, Inc.) ，位於馬來西亞之新廠房預計將於年內投產，令可持續航空燃料產能大幅增長；加上不斷開拓其他增長型業務，香港中華煤氣將為集團帶來持續收益。

　　簡明中期財務報表乃未經審核，惟已由畢馬威會計師事務所根據香港會計師公會頒佈之《香港審閱準則》第二四一零號「獨立核數師對中期財務信息的審閱」作出審閱。畢馬威會計師事務所致本公司董事會之獨立審閱報告刊載於將寄發予本公司股東之中期報告內。此外，簡明中期財務報表亦經由本公司之審核委員會審閱，及並無不同的意見。

　　簡明中期財務報表乃根據《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》(「上市規則」)的適用披露規定而編製，有關規定包括符合香港會計師公會所頒佈之《香港會計準則》第三十四號「中期財務報告」之規定。簡明中期財務報表於二零二五年八月二十日獲授權刊發。

　　簡明中期財務報表乃根據本公司截至二零二四年十二月三十一日止年度之綜合財務報表(「二零二四年財務報表」)所採納之相同會計政策而編製，惟預期將於截至二零二五年十二月三十一日止年度本公司之綜合財務報表中反映之會計政策變動除外。有關會計政策變動之詳情載於附註三。

　　簡明中期財務報表包括簡明綜合財務報表及經篩選之解釋附註。此等附註載有多項事件與交易之說明，對瞭解本集團自刊發二零二四年財務報表以來其財務狀況之變動及表現方面均非常重要。簡明中期財務報表及其附註並不包括按香港財務報告會計準則而編製完整財務報表所需之全部資料。

　　截至二零二五年六月三十日止六個月期間之簡明中期財務報表所載關於截至二零二四年十二月三十一日止之財務資料(作為比較之資料)並不構成本公司在該財政年度之法定年度綜合財務報表，惟乃摘錄自該等財務報表。根據香港《公司條例》(第 622 章)第 436 條規定，需披露此等法定財務報表之進一步資料如下︰

　　本公司之核數師已就該等財務報表發出核數師報告。該核數師報告並無保留意見；其中不包括核數師在不出具保留意見之情況下以強調事項方式提請使用者注意參考之任何事項(包括於「關鍵審計事項」中所述事宜)；亦不包括根據香港《公司條例》(第 622 章)第 406(2)條、第 407(2)條或(3)條所作出之聲明。

　　本集團已於本會計期間之本集團簡明中期財務報表內應用香港會計師公會頒佈之《香港會計準則》第二十一號「匯率變動之影響-缺乏互換性」之修訂。該項修訂不會對本集團之財務業績或財務狀況產生重大影響，乃由於本集團並無進行不可以兌換成為另一種貨幣之外幣交易。

　　本集團之收入包括產生自物業發展(包括銷售物業)收入、租金收入、百貨商店業務和超級市場及百貨商店綜合業務之經營及管理、酒店房間經營業務及其他業務(主要包括產生自酒店管理(除酒店房間經營業務以外)、建築工程、提供財務借貸、投資控股、項目管理、物業管理、代理人服務、保安和清潔服務、餐飲業務、旅遊業務以及建築材料貿易)。

　　根據《香港財務報告準則》第十五號「與客戶合約之收入」，(i)源自銷售物業以及百貨商店業務和超級市場及百貨商店綜合業務之銷貨收入(包括寄售專櫃及特許專櫃之佣金收入)，於時間節點上確認；及(ii)源自酒店房間經營業務之收入以及百貨商店業務和超級市場及百貨商店綜合業務之推廣收入，於一段時間內確認。根據《香港財務報告準則》第十六號「租賃」所確認之租金收入則明確地歸類為其他收入來源。有關本集團之其他業務，源自建築工程、物業管理、資產管理、項目管理、保安和清潔服務之收入總金額港幣 459,000,000 元(二零二四年：港幣1,558,000,000 元)乃於一段時間內確認，而其餘則於時間節點上確認。

　　於二零二五年六月三十日，源自有關於本集團位於香港及中國內地，並由本集團附屬公司所持有之供發展後銷售之待發展/發展中物業於物業竣工完成前所簽署之銷售合約、以及尚待完成轉讓之待銷售之已建成物業之銷售合約，預計將來於綜合損益表中確認之收入累計總額為港幣10,390,000,000 元(二零二四年十二月三十一日：港幣 8,621,000,000 元)，此金額將待已預售物業轉讓予客戶時予以確認。

　　關根據本集團與一名獨立第三方於二零二三年十二月十日簽訂之協議，向該名獨立第三方轉讓其於一間全資附屬公司(其擁有「港匯東」，為位於香港北角電氣道 218 號之一項投資物業)之全部權益及相關股東借款。轉讓已於二零二四年一月二十八日完成。經計入出售投資物業之累計公允價值收益港幣 1,409,000,000 元後，本集團於相應截至二零二四年六月三十日止六個月期間確認本集團除稅後並列為基礎盈利之轉讓收益金額為港幣1,407,000,000 元。

　　補償總額約港幣 1,860,000,000 元，收回本集團持有位於香港新界粉嶺北及古洞北新發展區之若干土地約1,450,000 平方呎而產生之除稅前並列為賬目所示盈利之收益金額港幣 1,055,000,000 元。

　　本集團之投資物業及發展中投資物業已於二零二五年六月三十日由專業測量師行戴德梁行有限公司(其員工具備香港測量師學會之會員資格，且對被重估之物業所在位置及所屬類別有近期相關之估值經驗)按市值基準進行重估。

　　據此，在不包括聯營公司及合營企業所持有之投資物業及發展中投資物業之情況下，本集團位於香港及中國內地之投資物業及發展中投資物業之公允價值虧損淨額(扣除非控股權益應佔金額及遞延稅項後)為港幣208,000,000元(二零二四年：港幣665,000,000元)，已在截至二零二五年六月三十日止六個月期間之綜合損益表內確認(參閱附註九(b))。

　　本集團合共應佔附屬公司、聯營公司及合營企業所持有之投資物業及發展中投資物業於截至二零二五年六月三十日止六個月期間之公允價值淨虧損(扣除遞延稅項後)之總額為港幣132,000,000元(二零二四年：港幣820,000,000元)。

　　註：借貸成本乃根據加權平均年利率介乎3.08%至4.40%之間 (二零二四年：介乎3.36%至6.01%之間)，並按照於利息資本化適用之截至二零二五年六月三十日止六個月期間之本集團銀行借款、擔保票據及其他借款之本金予以利息資本化。

　　本集團於中國內地開發作銷售用途的物業需按土地增值金額以累進稅率30%至60% (二零二四年：30%至60%)基準繳交土地增值稅。按照現行適用法例，土地增值金額乃根據物業銷售收入減去可扣減支出項目(包括土地使用權租賃費用、借貸成本及物業發展開支)而釐定。

　　每股基本盈利之計算乃按本公司股東應佔綜合盈利港幣2,908,000,000元(二零二四年：港幣3,174,000,000元)及本期間內已發行之4,841,000,000股普通股(二零二四年：4,841,000,000股普通股)之加權平均股數。

　　為評估本集團之基礎業務表現，按不包括投資物業及發展中投資物業公允價值變動之影響之本公司股東應佔綜合盈利(「基礎盈利」)港幣3,048,000,000元(二零二四年：港幣5,441,000,000元)額外計算每股基本及攤薄盈利。盈利之對賬如下：

　　酒店房間經營業務 ： 由本集團擁有並產生房間收入之酒店物業經營 其他業務 ： 酒店管理(除酒店房間經營業務以外)、建築工程、提供財務借貸(歸類於「物業發展」分部之按揭貸款利息收入以及物業發展合營

　　收入與支出乃參考源自各個須報告分部所產生之收入及各個須報告分部所涉及之支出，而分配到該等須報告分部。評估分部表現之計算基準為分部業績，此乃指未計及存貨撥備淨額、出售物業權益、投資物業及發展中投資物業公允價值之變動、融資成本淨額、所得稅及並無明確歸類於個別須報告分部之項目(如未分配之總公司及企業費用淨額)之盈利或虧損。

　　截至二零二五年六月三十日止六個月及二零二四年六月三十日止六個月期間，有關向本集團最高層行政管理人員提供作資源配置及分部表現評估用途之本集團及其應佔聯營公司和合營企業須報告分部呈列之資料如下：

　　(註(i)) 分部業績 收入 分部業績 收入 分部業績 收入 分部業績 收入 分部六月三十日止六個月 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百

　　(註(i)) 分部業績 收入 分部業績 收入 分部業績 收入 分部業績 收入 分部六月三十日止六個月 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百